In einer WEG stritten sich zwei Teileigentümer über die Zulässigkeit der Nutzung einer früher als Altenpflegeheim dienenden Teileigentumseinheit u.a. als Flüchtlingsunterkunft.

Sachverhalt:
Die Teileigentümergemeinschaft besteht aus der Klägerin und der Beklagten, die jeweils Eigentümer einer Teileigentumseinheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Die Aufteilung erfolgte in zwei Teileigentumseinheiten (vgl. dazu § 1 Abs. 3 WEG). Zu dieser Zeit befand sich in der deutlich größeren Einheit Nr. 1, die inzwischen im Eigentum der Beklagten steht, ein Altenpflegeheim. In der Einheit Nr. 2 der Klägerin wurde fortlaufend eine Arztpraxis betrieben; heute ist dort eine kardiologische Praxis ansässig. Die Teilungserklärung enthält folgende Regelung:

1. Miteigentumsanteil von 869/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen (…) Räumen des Altenpflegeheims (…), im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet,
2. Miteigentumsanteil von 131/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen (…) Räumen der (…) Praxis, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet.

Die Einheit Nr. 1 – das frühere Altenpflegeheim – steht seit dem Jahr 2003 leer. Die Beklagte hat zunächst angekündigt, darin ein Arbeiterwohnheim einzurichten; nunmehr will sie die Einheit als Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge nutzen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Die Vorinstanzen untersagten die Nutzung als Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge. Der Bundesgerichtshof sieht die Sache anders und verneint einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG, weil er die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungsformen im Grundsatz als zulässig ansieht, weil sie der Teilungserklärung nicht widerspricht.

Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis (vgl. § 1 WEG) schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus. Dient eine Einheit nach den Regelungen in der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind. Wird eine Nutzung dem Wohnen zugeordnet, muss sie im Umkehrschluss in Wohnungseigentumseinheiten jedenfalls im Grundsatz als zulässig erachtet werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH dient eine Eigentumswohnung bei der Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste als Unterkunft und damit Wohnzwecken (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09). Eine Nutzung als Heim oder als heimähnliche Einrichtung dient nicht zu Wohnzwecken.

Mit der Entscheidung hat der BGH geklärt, dass eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim dadurch gekennzeichnet wird, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt.

Die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Denn in der Gesamtschau mit der Ausgestaltung der Einheit machen das enge Zusammenleben, die Anzahl und die häufige Fluktuation der Bewohner eine heimtypische Organisationsstruktur erforderlich. Es fehlt an einer Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. So müssen etwa Zimmer und Betten zugewiesen, Verhaltensregeln im Hinblick auf Ruhezeiten sowie die Nutzung gemeinschaftlicher Küchen- und Sanitäranlagen aufgestellt und durchgesetzt und etwaige Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden. Ob solche Leistungen tatsächlich erbracht werden, ist für die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heimnutzung unerheblich; entscheidend ist, dass sie objektiv erforderlich sind, um ein gedeihliches Zusammenleben der Bewohner zu gewährleisten.

Die Nutzung der Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft dient nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht zu Wohnzwecken und ist damit von der Teilungserklärung gedeckt. Hierfür sprach auch die bauliche Gestaltung, der zuvor als Altenpflegeheim genutzten Einheit Nr. 1.

Der maßgeblichen Teilungserklärung ließ sich nicht mit der erforderlichen Klarheit entnehmen, dass die Einheiten ausschließlich als Altenpflegeheim bzw. Praxis dienen dürfen, also auch für die Zukunft die Fortsetzung der zur Zeit der Aufteilung ausgeübten Nutzung vereinbart worden ist. Infolgedessen durfte die Einheit zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden, und damit auch - jedenfalls im Grundsatz – für die von der Beklagten beabsichtigten Nutzungsformen, deren Unterlassung die Klägerin begehrt.

BGH: Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 193/16

Immobilienanzeige ohne Angabe der Energieverbrauchswerte nach der Energieeinsparverordnung kann eine Abmahnung auslösen

Oftmals stößt man auf Anzeigen zum Verkauf oder zur Vermietung von Immobilien, bei denen die Pflichtangabe zum Energieverbrauch nach der Energieeinsparverordnung fehlt. In dem entsprechenden Informationsfeld ist die Bemerkung angegeben, dass der Energieausweis in Arbeit ist. Darüber hinaus fehlen oft Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, dem Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse. Darin könnte ein Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV) liegen.

In seinen Urteilen vom 5. Oktober 2017 (Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere solcher Fälle:

Die Deutsche Umwelthilfe klagte gegen Makler auf Unterlassung nach § 3a UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb). Nach dieser Vorschrift ist ein Verhalten zu unterlassen, das gegen die Interessen von Verbrauchern gerichtet ist und eine entsprechende Vorschrift zum Verbraucherschutz verletzt. Einen solchen Anspruch lehnte der BGH ab, weil die Verpflichtung, den Energieverbrauchskennwert anzugeben, zunächst nur den Eigentümer treffe und auch nur dann, wenn zum Zeitpunkt der Schaltung der Anzeige ein gültiger Energieausweis vorliege.

Bewährt hat der BGH allerdings einen Anspruch gegen die Makler unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Artikel 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in die Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, zählen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Es ist stark anzunehmen, dass diese Urteile auch Relevanz für private Eigentümer haben, die entsprechende Angaben zum Energieverbrauch und sonstige Pflichtangaben in den Vermietungsanzeigen nicht machen. Grund dafür ist, dass der Anwendungsbereich des UWG den Schutz von Verbrauchern (Mieter) vor unlauteren geschäftlichen Handlungen umfasst. Als geschäftliche Handlung im Sinne des § 5 des UWG ist nach § 2 des UWG jedes Verhalten einer Person zugunsten des eigenen oder eines fremden Unternehmens anzusehen, das objektiv mit dem Abschluss oder der Durchführung eines Vertrags über Waren oder Dienstleistungen zusammenhängt. Als Waren gelten auch Grundstücke, als Dienstleistungen auch Rechte und Verpflichtungen.
Angesichts dieser Eindeutigkeit des Gesetzes kann allenfalls fraglich sein, ob ein privater Vermieter zugunsten eines eigenen Unternehmens handelt. Der Begriff des Unternehmers ist im UWG nicht klar definiert. Nach § 2 UWG ist Unternehmer “jede natürliche oder juristische Person, die geschäftliche Handlungen im Rahmen ihrer gewerblichen, handwerklichen oder beruflichen Tätigkeit vornimmt“. Von jeher wird dieser Begriff allerdings sehr weit ausgelegt. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist zwar auch der Begriff des Unternehmers in § 14 BGB definiert. Auf diese Definition verweist aber das UWG nicht, sodass die weite Auslegung des Begriffs des Unternehmers im UWG im vorliegenden Fall relevant sein dürfte.

Um nicht eine Abmahnung zu riskieren, sollten daher die Pflichtangaben aus § 16 a der Energieeinsparverordnung (die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs) in jeder Immobilienanzeige genannt werden.

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen gesonderten Abzug von der Grundsteuer für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.

Oftmals wird bei gemischt genutzten Objekten vertreten dass sämtliche Kosten der gewerblichen Nutzung von den Kosten der Wohnraumlenkung des Objektes zu separieren sind. Es wird behauptet, die Grundsteuer sei höher als die der Wohnungen oder es müssten Wasserzähler für das Gewerbe eingebaut werden, weil z.B. eine Büronutzung ein besonders hohen Wasserverbrauch verursache, der nicht zulasten der Wohnraummieter abgerechnet werden dürfen. Ähnlich ist die Argumentation bei Versicherungsprämien, bei denen behauptet wird dass sie besonders hoch wegen der gewerblichen Nutzung des Objektes sein sollen. Der Vermieter wird dann gezwungen die einzelnen Anteile der Verursachung entweder durch Zähler zu messen oder gesondert herauszurechnen, was nicht nur erhöhten Verwaltungsaufwand verursacht, sondern auch eine Betriebskostenabrechnung in der Verständlichkeit für den Mieter deutlich komplizierter macht.

Hintergrund des Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof:
Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Betriebskosten. In dem Mietobjekt der Mieter befindet sich auch eine gewerbliche Einheit. 56 % der Fläche des gesamten Objektes werden von gewerblichen Mietern genutzt. Laut Mietvertrag werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses verteilt. Insofern verteilt die Vermieterin die gesamte Grundsteuer nach der Gesamtfläche im Objekt, heruntergebrochen auf die Wohnung des Mieters, obwohl der vorherige Vermieter jeweils 70 % der gesamten Grundsteuer vorab auf die Gewerbemieter verteilt hatte.

Diesen Anteil für die Gewerbemieter errechnete der vorherige Vermieter aus dem so genannten Einheitswertbescheid, der konkrete Angaben dazu enthält, wie sich die gesamte Grundsteuer an dem Objekt auf die einzelnen Nutzungseinheiten verteilt.

Die Mieter sind nun der Auffassung, dass diese Berechnungsmethode auch von der neuen Vermieterin weiter durchzuführen sei. Insofern hätten die Mieter 210 Euro an Betriebskosten für das Jahr 2013 zu viel bezahlt. Diesen Betrag verlangen sie mit der Klage zurück.

Der Bundesgerichtshof entschied diesen Fall zu Gunsten des Vermieters:

Die Vermieterin muss keine Betriebskosten zurückzahlen. Bei der Verteilung der Grundsteuer war kein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten erforderlich.
Die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs lässt sich nicht aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB herleiten. Nach dieser Vorschrift sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung im Sinne dieser Vorschrift scheidet jedoch von vornherein aus, weil die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt.
Auch aus Billigkeitsgründen ist der Vermieter nicht zu einem Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer verpflichtet. Ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen kommt dann in Betracht, wenn durch die gewerbliche Nutzung pro Quadratmeter entstehen. Dies ist hier nicht der Fall, weil es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt. Die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer anhand des Einheitswertes, des Grundsteuermessbetrages und des für die Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt.

Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein gemischt genutztes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung. Der Einheitswert wird allerdings auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt - hier 1.1.1935 - in Westdeutschland 1.1.1964 festgesetzt. Es besteht daher kein Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung und Ertragssituation in diesem Zeitraum. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen. (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16)

Diese Entscheidung passt zu weiteren Entscheidungen, die der Bundesgerichtshof zu einer gemischten Nutzung einer Wohnung/Gewerbeimmobilie getroffen hat. Z.B. hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 11.8.2010 (BGH, VIII ZR 45/10) entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung in einer gemischtgenutzten Liegenschaft auch dann wirksam ist, wenn der Vermieter einen so genannten Vorwegabzug nicht vorgenommen hat. Die Abrechnungen sind nicht deshalb formell unwirksam, weil sie keinen Vorwegabzug der Kosten für die Gewerbeflächen enthalten.

Eine der Form nach ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ist vorhanden. Wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
•  eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
•  Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - Erläuterung der
   zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
•  die Berechnung des Anteils des Mieters
•  Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung gehört selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Er führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs ist ein Vorwegabzug  aus Billigkeitsgründen nur erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Fläche zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, liegt beim Mieter
. Hier muss der Mieter konkret vortragen, inwieweit die gewerbliche Nutzung des Objektes ihn mit unnötigen Kosten belastet. Ein pauschaler Verweis auf erhöhten Publikumsverkehr oder ein Vergleich der tatsächlichen Betriebskosten mit den durchschnittlichen Betriebskosten für Wohnraum begründet werden. Es muss vielmehr konkret anhand der örtlichen Gegebenheiten im Objekt begründet werden, warum die jeweilige gewerbliche Nutzung zu höheren Betriebskosten innerhalb der Betriebskostenpositionen führe als die reine Wohnnutzung.
(BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10).

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung VIII ZR 185/09 dargelegt, dass der Mieter gehalten ist eine vermieterseitiges Abrechnung mit entsprechenden Argumenten anzugehen.
Der Betriebskostenabrechnung durch den Mieter gilt nicht automatisch auch für die künftigen Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter muss daher bei jeder Abrechnung dem Vermieter innerhalb der Einwendungsfrist die materiell-rechtlichen Einwendungen erneut mitteilen, die er bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hat.

Dr. Fliescher

In einem grundlegenden Urteil vom 14. Dezember 2016 (Az. VIII ZR 232/159) hat der Bundesgerichtshof sich zum einen mit der Frage beschäftigt, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt ist, eine Eigenbedarfskündigung für ein Mitglied der Gesellschaft auszusprechen. Zum anderen hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass in dem Fall, in dem der Vermieter es unterlässt, dem gekündigten Mieter eine andere Wohnung anzubieten, keine Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge hat.

Bislang liegt das Urteil nur in Form einer Pressemeldung vor, sodass noch keine abschließende Beurteilung des Rechtsfalls möglich ist.

So hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung bezüglich der Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bestätigt. Auch nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR kann für deren Gesellschafter oder deren Angehörige eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Zwar kann diese nun nicht mehr von den einzelnen Gesellschaftern sondern nur noch von der GbR gemeinsam ausgesprochen werden, da diese aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit Vermieterin ist. § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB findet hierfür aber entsprechend Anwendung.

Gleichzeitig hat der BGH seine Rechtsprechung zur Pflicht des ordentlich kündigenden Vermieters hinsichtlich des Anbietens leerstehender Alternativwohnungen geändert. Bisher war die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam, wenn dieser es versäumte, dem gekündigten Mieter eine im selben Haus oder in derselben Wohnlage zur Verfügung stehende Wohnung anzubieten. Der BGH entschied nun hingegen, dass die Kündigung wirksam ist. Die Verletzung dieser mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht zieht – wie andere Verletzungen vertraglicher Nebenpflichten auch – lediglich Schadenersatzansprüche nach sich.

 Dr. Fliescher

Der Käufer einer Eigentumswohnung darf die Wohnung nicht an den früheren Besitzer übergeben, dem das Wohnungseigentum entzogen wurde

Einem querulatorischen Ehepaar wurde die Eigentumswohnung von der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft entzogen. Der Entziehungsbeschluss sah vor, dass der Querulant die Eigentumswohnung verkaufen sollte. Dies geschah nicht, sodass die Wohnung schließlich durch die Wohnungseigentümergemeinschaft versteigert wurde. Die Wohnung wurde aber von einem Freund des querulatorischen Ehepaars ersteigert, der dieses weiter in der Wohnung wohnen ließ.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass der Ersteher einer Eigentumswohnung seine Verpflichtung aus § 14 Nr. 1 WEG verletzt, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass der neue Eigentümer dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht. In § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes heißt es, dass der Sondereigentümer von dem Sondereigentum nur in der Weise Gebrauch machen darf, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Das Entziehungsurteil nach § 18 Abs. 1 WEG verpflichtet das verurteilte querulatorische Ehepaar zwar nur dazu, ihr Wohnungseigentum zu veräußern und gibt der Gemeinschaft keinen Räumungsanspruch. Einen solchen hat nur der Erwerber. Wenn aber die Eigentumsentziehung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG auf wiederholten groben Pflichtverstößen beruht, ist es den übrigen Eigentümern nicht zuzumuten, die Hausgemeinschaft mit den zur Veräußerung verurteilten Eigentümern fortzusetzen. Dürften diese auch nach der Veräußerung in der Wohnung bleiben, würden die Wirkungen des Entziehungsurteils unterlaufen. Das ist mit dem Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens nicht vereinbar. Dieser besteht darin, den Gemeinschaftsfrieden gegenüber einem „Störenfried“ wieder herzustellen.

Es kommt auch nicht darauf an, ob es nach dem Entziehungsurteil zu weiteren Störungen gekommen ist. Der pflichtwidrige Gebrauch des Erwerbers besteht nicht darin, dass er neue Störungen der früheren Wohnungseigentümer nicht unterbindet, sondern darin, dass er den früheren Eigentümern, denen das Wohnungseigentum entzogen worden ist, den Besitz weiter überlässt.

Anders verhält es sich, wenn eine Eigentumsentziehung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG auf Hausgeldrückständen beruht. Dann wird den übrigen Wohnungseigentümern meist der Verbleib des ehemaligen Eigentümers in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung die Pflicht zur Kosten- und Lastentragung auf den neuen Wohnungseigentümer übergeht.

(BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15)

Wohnungseigentumsbeschlüsse sind auch transparent,
wenn sie auf andere Dokumente Bezug nehmen

In einer Eigentümerversammlung im Jahre 2008 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 2007. Sie fassten darüber hinaus den Beschluss, „die für die einzelnen Kostenpositionen in der Abrechnung 2007 verwandten Verteilerschlüssel auch für zukünftige Abrechnungen zu verwenden.“

Im April 2013 beschlossen die Wohnungseigentümer dann über die Jahresabrechnung des Jahres 2012. Dabei legten sie in der Abrechnung die Verteilerschlüssel gemäß der Abrechnung des Jahres 2007 zugrunde.

Ein Wohnungseigentümer hat die Jahresabrechnung 2012 angefochten, weil er davon ausging, dass die angepasste Kostenverteilung im Jahre 2008 nicht wirksam getroffen wurde. Es sei lediglich auf eine Jahresabrechnung Bezug genommen worden, ohne die einzelnen Kostenverteilerschlüssel (immerhin sechs an der Zahl) zu benennen.

Der BGH geht in seiner Entscheidung vom 08.04.2016 (Az.: V ZR 104/15) davon aus, dass die Wohnungseigentümer die Änderung der Verteilerschlüssel wirksam beschlossen haben. Wohnungseigentümer können grundsätzlich die bestehenden Umlageschlüssel für bestimmte Betriebs- und Verwaltungskosten durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies ord-nungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 16 Abs. 3 WEG).

Der Beschluss im Jahre 2008 war wirksam. Die Bezugnahme auf Dokumente sei zulässig. Der Beschluss ist nicht deshalb unwirksam, weil der neue Verteilerschlüssel der Betriebskosten nicht im Beschlusstext selbst wiedergegeben ist. Zwar müssen Inhalte von Eigentümerbeschlüssen grundsätzlich inhaltlich bestimmt und klar sein, insbesondere weil ein neuer Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 4 WEG an zuvor gefasste Beschlüsse gebunden ist und diese deswegen nachvollziehen soll. Nimmt ein Beschluss, so wie hier, auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, muss das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt sein, so der BGH. Dies ist im vorliegenden Fall sichergestellt, weil in dem Beschluss des Jahres 2008 konkret auf die Jahresabrechnung des Jahres 2007 Bezug genommen wurde.

Praxis Tipp:
Es empfiehlt sich allerdings, in ähnlichen Fällen das Dokument, auf das Bezug genommen wird, zu dem Protokoll beizufügen, um ähnliche Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Oftmals werden in Kaufverträgen zu Eigentumswohnungen Klauseln aufgenommen, wonach der Käufer der Eigentumswohnung an eine durch andere Erwerber oder die Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof gleich in zwei aktuellen Urteilen (BGH, Urteil vom 25.02.2016, Az.: VII ZR 49/15, und vom 12.05.2016, Az.: VII ZR 171/15).

Der Bundesgerichtshof führte aus, dass sich Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach dem Werkvertragsrecht richten, und zwar auch dann, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt war. Daher gilt die 5-jährige Verjährungsfrist nach § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Die Verjährungsfrist beginnt grundsätzlich mit Abnahme. Fraglich war in den entschiedenen Fällen, ob die Abnahme durch andere Wohnungseigentümer oder andere Erwerber von Wohnungen erklärt werden kann. Dem erteilte der Bundesgerichtshof eine Absage. Gegenstand von Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fällt nicht hierunter. Sie betrifft vielmehr das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber. Bei Erwerb einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung, auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das Werk (die Eigentumswohnung) als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will oder nicht.

Eine vorformulierte Klausel, wonach eine früher erfolgte Abnahme auch den später erwer-benden Eigentümer verbindlich bindet, ist unwirksam. Eine solche Klausel benachteiligt die Erwerber unangemessen, weil diesen das Recht entzogen wird, über die Abnahme – ggf. nach sachverständiger Beratung – selbst zu entscheiden oder durch eine selbst beauftragte (Vertrauens-) Person entscheiden zu lassen.

Dazu führt die Klausel zu einer unzulässigen Verkürzung der Verjährungsfrist, weil diese im Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung für einen später erwerbenden Eigentümer bereits begonnen hat, ohne dass er selber eine eigene Willenserklärung zu der Abnahme und den ggf. im Gemeinschaftseigentum vorhandenen Mängeln hätte abgeben können.

Falsche Trennwand zwischen Grundstücken:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss ran

Ein Wohnungseigentümer verlangt von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verlegung einer Wand zwischen zwei Kellerräumen. Das Gebäude hat 18 Wohnungen und wurde 1972 gebaut. Beim Bau des Kellers wurde von den Bauplänen abgewichen, um einen Fensterzugang für den innen liegenden Kellerraum Nr. 7 zu schaffen. Durch die hierfür erforderliche Verlegung der Innenwand verkleinerte sich der nach den Plänen 8,43 qm große Kellerraum Nr. 3 um 3,94 qm, also um fast die Hälfte.

Im Jahre 1984 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Für die Erstellung des Aufteilungsplans wurden die ursprünglichen Baupläne mit der andersartigen Kelleraufteilung verwendet. Deshalb zeigte der im Grundbuch in Bezug genommene Aufteilungsplan nicht die tatsächliche Bauausführung der Kellerräume 3 und 7, sondern die ursprüngliche Planung. Im Jahre 2011 erwarb der nun klagende Eigentümer das Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 sowie den Kellerraum Nr. 3. In einer Eigentümerversammlung im Jahre 2013 beantragte er, zu beschließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kellerraum Nr. 3 in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben, herstellt. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen hat der Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Zugleich verlangte er, festzustellen, dass die in dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung des Kellerraums auf Kosten der WEG beschlossen ist.

Die Klage hatte beim Bundesgerichtshof Erfolg (Urteil vom 20.11.2015, Az.: V ZR 284/14).

Jeder Wohnungseigentümer kann von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht instandgesetzt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist. Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herstellung der Wohnanlage auf Kosten der gemeinschaftlichen Mehrheit, namentlich nach § 21 Abs. 3 WEG, müssen die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt den Umbau dulden. § 22, nach dem für bauliche Änderungen ein einstimmiger Beschluss erforderlich ist, steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige plangerechte Herstellung keine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt, sondern lediglich dessen erstmalige Herstellung.

Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude planwidrig erstellt wurde und danach die Planwidrigkeit behoben wird.

Die Trennwand zwischen den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 steht planwidrig, weil sie dem Aufteilungsplan, dem die ursprüngliche Planung zugrunde gelegt wurde, widerspricht. Durch die Abgrenzung des Sondereigentums ist nicht die tatsächliche Bauausführung, sondern der Aufteilungsplan maßgeblich. Darüber hinaus ist auch das Ausmaß der Abweichung zwischen tatsächlicher Bauausführung und Aufteilungsplan unerheblich. Entgegen der ganz überwiegenden Ansicht entsteht Sondereigentum auch dann nicht ausnahmsweise in den von der tatsächlichen Bauausführung vorgegebenen Grenzen, wenn diese nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweichen. Vielmehr kann Sondereigentum nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben.

Ein Herstellungsanspruch kann nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs aber auch dann ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht, was hier aber ebenfalls nicht der Fall war. Ein im Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann nicht wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum nicht eindeutig baulich abgrenzbar ist. Dies war aber hier bei dem Kellerraum nicht der Fall, weil die Lage der vorgesehenen Trennwand nach dem Aufteilungsplan eindeutig feststellbar ist.

Der Anspruch des Wohnungseigentümers war auch nicht aus Treu und Glauben ausgeschlossen. Zwar war seit Errichtung des Gebäudes und seit der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein ganz erheblicher Zeitraum verstrichen. Im vorliegenden Fall verfing dies aber nicht, weil die Erfüllung des Anspruchs des klagenden Wohnungseigentümers den anderen Wohnungseigentümern zuzumuten war, weil die plangerechte Herstellung keine tief greifenden Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder immense Kosten verursachen würde.

Insofern verlangte der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 zu Recht, dass die anderen Wohnungseigentümer die erstmalige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums in Form der ordnungsgemäß errichteten Kellertrennwand vornehmen.

Für viele Vermieter stellt die Einhaltung der Formanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung eine Bürde dar. In den letzten Jahren hatte die Rechtsprechung, auch des Bundesgerichtshofs, immer größere Anforderungen an die Form der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung gestellt. So musste zum Beispiel eine Kostenposition genau benannt werden und von dem Vermieter vorgenommene Abzüge von den Kostenpositionen in der Abrechnung genau erläutert werden. In Zukunft soll sich der Aufwand für sie in Grenzen halten.
Vermieter haben künftig größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Legen sie zum Beispiel die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr auf mehrere Gebäude um, müssen die einzelnen Rechenschritte nicht mehr aus der Abrechnung ersichtlich sein, entschied der Bundesgerichtshof. Damit ändert der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung (insbesondere VIII ZR 1/06). Danach waren die Formanforderungen an eine Abrechnung schon nicht eingehalten, wenn nicht alle Rechenschritte an Kostenpositionen einzelnen erläutert wurden. Dies hatte auch wegen der gleichzeitig einzuhaltenden Frist zur Vorlage der Abrechnung von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zur Folge, dass Nachzahlungen wegen des Formfehlers nicht mehr fällig wurden. Die gegebenenfalls nach Ablauf der Vorlagefrist der Betriebskostenabrechnung vorgenommene Korrektur der Abrechnung war dann verspätet und führte nicht dazu, dass die Formfehler geheilt wurden.
Damit ändern die Karlsruher Richter ihre bisherige strengere Linie, wonach das die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge gehabt hätte. Zur Begründung heißt es in dem Urteil, dass der zuständige Senat in den vergangenen Jahren in anderen Entscheidungen mehrfach betont habe, dass an die Nebenkostenabrechnung keine zu hohen Anforderungen zu stellen seien. So solle sich nicht nur der Aufwand für den Vermieter in Grenzen halten. Auch der Mieter habe ein Interesse daran, dass die Abrechnung übersichtlich bleibe und nicht zu viele Details enthalte.
In dem Fall teilen sich mehrere Gebäude einer Wohnanlage in Bochum einen Müllplatz und zwei Heizstationen. Bei der Abrechnung hatte der Eigentümer die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Gebäude verteilt und dann auf die einzelnen Mieter umgelegt, diesen Schritt aber nicht nachvollziehbar gemacht. Im Streit um eine Nachzahlung hatten Amts- und Landgericht zugunsten des Mieters entschieden, weil die Abrechnung nicht ordnungsgemäß sei. Nun muss der Fall noch einmal verhandelt werden (Az. VIII ZR 93/15). Nach der neuen Entscheidung des BGH muss eine formgerechte Betriebskostenabrechnung nur folgende Angaben enthalten:
-    Zusammenstellung der Gesamtkosten
-    Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
-    Die Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über den Erwerb eines Grundstücks ist rechtmäßig

Dies entschied aktuell der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 18.3.2016 (V ZR 75/15). Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse über den Erwerb eines Grundstücks und die Kostenverteilung.
Die Wohnanlage besteht aus 31 Einheiten. Auf dem Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze, die über die Teilungserklärung jeweils verschiedenen Wohnungen zugeordnet sind. Den übrigen 25 Wohnungen (Nr. 1 bis 25) sind Stellplätze auf dem Nachbargrundstück zugeordnet. Bei der Teilung im Jahr 1982 gehörte dieses Grundstück ebenfalls dem teilenden Eigentümer. Dieser hatte sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem nutzen die Wohnungseigentümer diese Stellplätze.

In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin war mit einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks nicht einverstanden und bot an, das Grundstück an die WEG zu verkaufen oder zu vermieten. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und zu 15 Prozent von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 Prozent von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.
Gegen diese Beschlüsse hat eine Eigentümerin Anfechtungsklage erhoben.
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung sind nicht zu beanstanden.
Die Wohnungseigentümer haben die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen.
Der Erwerb des Nachbargrundstücks entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer angesichts dessen entscheiden, eine klare Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu schaffen, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.
Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.

Aufnahme eines hohen Darlehens durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
kann im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und damit zulässig sein.

In einen aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten die Wohnungseigentümer darüber, ob die Aufnahme eines Darlehens durch die WEG ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus 201 Einheiten besteht, wurde in den 1980er-Jahren errichtet. In einer Eigentümerversammlung im August 2013 beschlossen die Wohnungseigentümer, eine Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung durchzuführen. Die Kosten wurden mit 2 Millionen Euro veranschlagt.

Zur Finanzierung der Maßnahme beschlossen sie, einen KfW-Förderkredit über 1.320.000 Euro aufzunehmen. Der Zinssatz belief sich auf 0 Prozent und die Laufzeit auf 10 Jahre. Der restliche Betrag für die Sanierungsmaßnahme sollte über die Instandhaltungsrücklage aufgebracht werden.
Eine Wohnungseigentümerin hat gegen den Beschluss über die Darlehensaufnahme Anfechtungsklage erhoben. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Aufnahme eines solch hohen Kredites durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Einzelfall möglich ist (BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14).

Ob allerdings die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine WEG nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden. In dem aktuellen Fall hält der BGH den Beschluss über die Kreditaufnahme nicht für ordnungsgemäß.

Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es keine Anhaltspunkte, dass die Gemeinschaft einen Kredit nur in besonderen Ausnahmefällen aufnehmen kann. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht zahlen, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Eigentümer oder eine Sonderumlage ausgeglichen werden.

Die Nachschusspflicht in im Rahmen eines Kreditvertrages ist nicht vergleichbar mit der Nachschusspflicht bei der Finanzierung eines Vorhabens durch eine Sonderumlage und diese sich bei einzelnen Eigentümern als möglicherweise uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, wird aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Auch kann jedenfalls die Durchführung von Maßnahmen, die Aufschub dulden, davon abhängig gemacht werden, dass alle Eigentümer ihren Anteil an der Sonderumlage gezahlt haben.

Bei einem Darlehen hingegen lässt sich das Risiko, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen können, nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Außerdem muss stets damit gerechnet werden, dass sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft durch Eigentümerwechsel ändert.

Angesichts dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.
Wesentlich kommt es auf den Zweck des Darlehens an. In erster Linie ist an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringender eine Maßnahme ist, desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück.

Von Bedeutung ist ferner die Möglichkeit einer alternativen Finanzierung über die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage. Dabei sind den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Finanzierung mittels Sonderumlage gegenüber zu stellen. Eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere in Betracht kommen, wenn eine Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Eigentümer überforderte. Relevant sind zudem die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Eigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit und die Rückzahlungsbedingungen.
Eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme muss nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen.

Wie soll ein Beschluss über eine Darlehensaufnahme durch WEG aussehen?

Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens muss gewissen Anforderungen genügen. Der Beschluss muss folgende Angaben enthalten:
•    Zu finanzierende Maßnahme
•    Höhe des Darlehens
•    Laufzeit des Darlehens
•    Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes
Außerdem muss aus dem Beschluss ersichtlich sein, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist.
Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung erörtert werden. Dies ist im Versammlungsprotokoll zu dokumentieren.
Im vorliegenden Fall sah der BGH den Kreditbeschluss deshalb nicht als ordnungsgemäß an, weil aus dem Versammlungsprotokoll nicht ersichtlich ist, dass die Eigentümer über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden sind.

Bereits in der Vergangenheit der Bundesgerichtshof zum Thema Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Auch hier hat er grundsätzlich die Aufnahme eines Kredites durch die Gemeinschaft zugelassen. Die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Kredit wurde aber vom Bundesgerichtshof abgelehnt . Jedenfalls seitdem anerkannt ist, dass die Eigentümergemeinschaft als Verband rechtsfähig ist, kommt eine gesamtschuldnerische Haftung nur noch in Frage, wenn sich die einzelnen Wohnungseigentümer ausdrücklich auch neben dem Verband persönlich verpflichten (BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11).

BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 235/11, DWE 2012, S.148

Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zur Wohnungseigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind nämlich nur dann nichtig, wenn sie gegen Rechtsvorschriften verstoßen, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Vorschriften des übrigen privaten oder öffentlichen rechts.

Zu diesen unabdingbaren Bestimmungen gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften.

Nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen, zum Beispiel bei böswilligem und gezieltem Teilnahmeausschluss, kann die unterbliebene Einladung zur Nichtigkeit der in betreffenden Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führen. Erfolgt keine Beschlussanfechtung, entfalten die Beschlüsse Rechtswirkung auch gegenüber den nicht eingeladenen Wohnungseigentümern.

Verzögerte Instandsetzungsbeschlüsse – Schadensersatz setzt Pflichtverletzung voraus

BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 94/11

Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung über Art, Umfang und Zeitpunkt einer sachlich gebotenen Instandsetzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen einen Gestaltungsspielraum. Die sofortige Durchführung einer bestimmten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme kann nur dann verlangt werden, wenn nur dadurch eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gewährleistet ist.

Aus diesem Grunde sind die Wohnungseigentümer im Regelfall auch berechtigt, erst die Einholung eines Sachverständigengutachtens im selbständigen Beweisverfahren zu beschließen, um sich Aufklärung über den festgestellten Schaden und alternative Möglichkeiten zu seiner Behebung zu verschaffen.

Wenn die Wohnungseigentümer dann allerdings nicht innerhalb angemessener Zeit – etwa sechs Wochen nach Eingang und Prüfung des Gutachtens – die notwendigen Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandsetzung beschließen und stattdessen erst nach weiteren Beschlüssen entsprechende Sanierungsaufträge erteilen, handelt es sich um eine Pflichtverletzung, die Schadensersatzansprüche wegen verzögerter Instandsetzung auslösen kann.

Hat allerdings der Wohnungseigentümer, dem durch die Verzögerung der Instandsetzungsmaßnahmen Schäden wegen Unbewohnbarkeit seiner Wohnung entstanden waren, die aufschiebenden Beschlüsse nicht angefochten und sind diese folglich nicht für ungültig erklärt worden, entfällt die Anspruchsgrundlage.

Die Bestandskraft eines Beschlusses, so der Bundesgerichtshof, schließt nämlich den Einwand aus, er habe ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen. Dies gilt auch bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.

BGH, Urteil vom 22. Juni 2012, V ZR 190/11, DWE 2012, S. 126

Die Bestellung des WEG-Verwalters durch mehrheitliche Beschlussfassung gemäß § 26 Abs. 1 WEG muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Dabei haben die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen entspricht.

Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht. Wann das der Fall ist, bestimmt sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Bei der Beurteilung des wichtigen Grundes haben die Wohnungseigentümer jedoch  einen Ermessenspielraum. Dieser ist jedoch dann überschritten, wenn die vorgesehene Verwalterbestellung aus objektiven Gründen nicht mehr vertretbar ist. Das ist beispielsweise grundsätzlich dann der Fall, wenn der zu bestellende Verwalter nicht über eine ausreichende Bonität verfügt.

Diese Bonität kann aber bei einem Einzelkaufmann, der nicht über ausreichende Vermögen oder über Sicherheiten verfügt, ebenso fehlen wie bei einer normalen GmbH. Deshalb scheitert die Verwalterbestellung nicht bereits an der Rechtsform, und zwar auch dann nicht, wenn es sich um eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft - auch als Ein-Euro-GmbH bezeichnet - handelt.

Vielmehr kommt es unabhängig von der Rechtsform allein darauf an, dass nur der zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden kann, der über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheiten im Haftungsfall bietet.